You are here: Home » Sin categoría » Todo sobre hipoteca y ley hipotecaria

Todo sobre hipoteca y ley hipotecaria

Todo sobre hipoteca y ley hipotecaria

Vas a comprarte una vivienda, necesitas financiar con una hipoteca algún proyecto que tú tengas, pues a partir del 16 de junio de 2019 se aplica la nueva ley hipotecaria. Ha habido muchos problemas en estos últimos años sobre las hipotecas, los hemos visto, los hemos sufrido, las ‘cláusulas suelo’, los desahucios por falta de pago de las hipotecas, las injusticias de los bancos, las acciones.

Directiva Europea sobre hipotecas al consumidor

La nueva ley hipotecaria viene a resolver parte de estos problemas pero no todos. El parlamento europeo dictó en 2014 la directiva 17 de la UE. Esta directiva venía a intentar garantizar a todos los consumidores que hicieran créditos hipotecarios. Es decir garantizándolos con un inmueble que fuera su casa, y que fuera alguna vivienda que se accedía al mercado de forma justa, y que no eran engañados por el banco.

Procede que se aplique esta directiva dice, a todos los créditos garantizados mediante bienes inmuebles con independencia de la finalidad del crédito. A los contratos de refinanciación de contratos anteriores que ayuden también al propietario a pagar de una parte de un bien inmueble. Es decir esta directiva dice que la ley hipotecaria tiene que modificarse y tiene que adaptarse siempre que estemos garantizando con un bien inmueble a nivel familiar y seamos consumidor, no empresa.

Un crédito que da igual a que lo destinamos, nosotros podemos hacer una hipoteca, para pagar nuestra casa y comprarla. O podemos hacer una hipoteca, o incrementar la hipoteca que ya teníamos para comprarnos un coche o para montar una tienda o hacer cualquier tipo de negocio. En cualquier caso todo entrara aquí dentro de la nueva ley hipotecaria.

Alcance

¿Esto vale para todas las hipotecas que ya existen? no, vale para todas las hipotecas que son a partir de la entrada en vigor de esta ley que es el 16 de junio de 2019.

¿Quién paga los gastos de las hipotecas?

El banco va a tener que pagar los gastos de gestoría, los gastos de registro de la propiedad, va a tener que pagar la notaría, al notario. En cuanto a la hipoteca no en cuanto a la compraventa del inmueble, si lo que haces es una compraventa esa la pagará el comprador pero la escritura de hipoteca la pagará el banco. El impuesto de actos jurídicos documentados también lo paga el banco y tendrá que pagar su copia de la escritura al notario. El cliente sólo tendrá que pagar su copia de la escritura y la tasación del inmueble.

¿Qué ocurre si después hay una subrogación?

Si después queremos cambiar de hipoteca a otro banco en este caso los bancos tendrán que llegar a un acuerdo. Si era una hipoteca por diez años y se traslada al segundo año el banco que adquiere la hipoteca tendrá que reembolsar un 20% al banco que tenía la hipoteca. Anteriormente de todos los gastos que ha tenido de formalización de esta hipoteca.

Proceso de concesión de las hipotecas.

En segundo lugar hay también una mayor protección al consumidor, porque hay más información, el trámite de la hipoteca no es como el que era antes. Ahora el banco lo que tiene que hacer es entregar quince días antes de la firma al notario toda una serie de documentación que se van a firmar.  Incluyen una fein que es una ficha de información. Una ficha especial de información normalizada que resume cuáles son los rasgos de todas estas hipotecas.

El notario tendrá que citar al cliente que se va a hipotecar que va a adquirir el préstamo, entregarle toda esta documentación, y darle un plazo de diez días para que se entere y para que le pueda preguntar al notario todas las dudas que puedan haber sobre la firma de esta hipoteca. Y después tendrá que ir una segunda vez a firmar efectivamente la hipoteca siempre y cuando lo haya entendido todo y el notario de fe de que lo ha entendido todo.

Con esto se evita las cuestiones de que los consumidores al fin y al cabo puedan decir que no tenían la información correcta o que no habían entendido lo que dicen las escrituras o que el notario les contó. Que las cosas no son los que ellos pensaban, que los riesgos que corrían tampoco son los que ellos pensaban que corrían.

Es una garantía para el consumidor pero también es sobre todo una garantía para los bancos que ya no van a tener que sufrir una destrucción de sus hipotecas o una destrucción de los créditos que han dado por estas causas.

Clausulas abusivas de las hipotecas

Si existen cláusulas abusivas en las mismas escrituras tanto los notarios como los registradores pueden negarse a inscribirlas de manera que no tendrían efectos. Porque las hipotecas se inscriben en el registro de la propiedad y si ellos consideran, los mismos registradores, los mismos notarios que existen cláusulas que no son correctas también pueden declarar las ellos mismos nulas de pleno derecho sin necesidad de ir al banco.

Es obligatorio crear una entidad específica para resolver litigios que lleven problemas sobre la interpretación de estas cláusulas y sugieran será una forma de desatascar a los juzgados.

Amortización anticipada de la hipoteca

La amortización anticipada lo hace muy poca gente pero alguna gente sí que prefiere intentar ir pagando la hipoteca cuando tiene un poquito más de dinero y entonces adelantar algo de sus cuotas para ir rebajando su cuota mensual. Y aquí había unos pactos que se realizaban entre el cliente y en cada hipoteca se pactaban cuáles eran los recargos por pagar anticipadamente. La razón es que si pagas anticipadamente el banco pierde intereses que le vas a pagar en 10, 15 o 40 años.

Y entonces había unas comisiones, así que en una hipoteca tipo variable se establecen por ley unos máximos. El 0.25% de la parte que se liquide anticipadamente en los primeros tres años de vida del contrato. El 0.15 % si es en los primeros 5 años del contrato, y después cero. Tiene una hipoteca fija, es el 2% durante los primeros 10 años del contrato. Y el 1.5% durante el resto del contrato.

Cambiar la hipoteca de banco

Hay más libertad para cambiarse de banco actualmente, si teníamos una hipoteca y luego teníamos alguna oferta de algún otro banco que nos ofrecía unas mejores condiciones o un interés especial que fuera un poco mejor nosotros podríamos cambiarnos de banco. Podíamos hacer que este banco nuevo hiciera una oferta vinculante al banco en el que tenía nuestra hipoteca y entonces nuestro banco se había obligado a hacer esta subrogación. Actualmente se da una prerrogativa al banco y es que nuestro banco puede contra ofertar una oferta igual o mejor y entonces no tiene la obligación de hacer esa cesión de la hipoteca también hay algo a favor de los bancos en esta ley.

Plazos impagados

Una de las cuestiones más importantes y una de las cuestiones más relevantes es el plazo. El plazo de impagados anteriormente con el impago de tres cuotas el banco podía normalmente iniciar un proceso de ejecución. Salvo que vosotros hubierais pactado que podíais suspender los pagos por alguna de las cuestiones durante equis tiempo.

Al mes x tiempo durante la vida de la hipoteca había distintos bancos que ofrecían esa posibilidad, si te va mal SE suspende el pago de la hipoteca durante seis meses y había unos plazos máximos que se establecían. Eso puede seguir haciéndose pero para obligar a ejecutar el banco ya no te puede ejecutar si no has pagado tres cuotas.

Liquidación de la hipoteca

Ya no puede intentar la liquidación de la hipoteca si no has pagado tres cuotas, sino que ahora si tú has firmado una hipoteca por 10 años porque la ley habla de plazos que pueden ser más largos. Pero dices si durante la primera mitad del plazo de tu hipoteca, si has firmado durante 10 años entonces hablamos de 5, necesitaras no haber pagado al menos 12 cuotas.

O haber impagado un 3% del capital total de la hipoteca, si ya has pagado esos primeros 5 años durante la segunda mitad del plazo cuando ya habrás amortizado buena parte de los intereses que el banco va a cobrar. Porque es importante que tengas un matiz durante las primeras cuotas. Si tú tienes una hipoteca de 1000 el capital que vas a ir pagando van a ser 200 euros y lo que vas a ir pagando al banco de intereses son 800 euros. Son los primeros años que son bastante más rentables para el banco que para ti.

Porque el volumen de deuda es más grande y el interés nominal es más grande, entonces en la segunda mitad serán necesarias que haya un impago de 15 cuotas o bien un 7% del total.

Máximo de intereses de demora

En caso de intereses de demora pueden ser de un máximo de 3% del interés que se haya pactado. Anteriormente se podría pactar un interés de demora mucho mayor incluso que fuera el doble del interés legal del dinero y dependiendo de las cláusulas de las hipotecas aunque muchas de estas cláusulas de intereses de demora aunque se estableciera un límite máximo del interés de demora acababa siendo mucho.

Limitaciones a los productos vinculados a las hipotecas

El banco ya no te puede decir “bueno yo te doy una hipoteca pero además de dar de darte en la hipoteca me contratas al mismo tiempo una serie de productos un seguro de vida que tienes que contratar me obligatoriamente por si te mueres que yo pueda recuperar del seguro de vida el dinero que me debes tienes que contratarme pues un seguro de hogar dice porque si yo te llevo el seguro de hogar y tu casa se quema el primero que cobre soy yo vale y pagas así la hipoteca”.

En definitiva una forma en la que los bancos se cubrían a sí mismos sus posibles pérdidas y además te sacaban de un dinero por contratar de todo. Ahora los bancos ya no pueden exigir este tipo de seguros. Pero ahora cada uno tiene la libertad de contratarlos con quien quiera, no con el mismo banco. Puedes ir al mercado y buscar un seguro de daños o un seguro de vida para cubrir estas necesidades. Pero que puede ser cualquier otro y no necesariamente el mismo banco.

Si pueden hacer los bancos ofertas de seguros, de productos alternativos diciendo bueno pues te voy a trabajar medio punto, te voy a rebajar una décima de punto si me contratas determinados productos. Pero en ningún caso tienen que ir vinculados o pueden ir vinculados a la concesión de la hipoteca.

Prohibición de clausula suelo

Ya no hay cláusulas suelo, el 0% si los intereses bajan y se trata de una hipoteca tipo variable entonces no hay cláusulas suelo. Y se puede llegar a pagar un 0% de intereses. L que ocurre es que los bancos están empezando a pactar intereses de tipo fijo.

La tasación de la casa

La tasación es obligatoria a tener una tasación. Pero normalmente antes el banco te decía oye quién va a tasar y va a ser mi tasador ahora el cliente puede elegir el tasador.  No tiene que ser necesariamente una sociedad que impongan los bancos puede ser una persona física.

La tasación es a cargo del cliente y él es quien elige al tasador y quien lo paga alternativamente, y al mismo momento se regula en una serie de tasadores oficiales. Y evidentemente no puede pasar cualquiera, yo no soy tasador, mi amigo no es un tasador. Aunque puedo tener un amigo tasador oficial y entonces en ese caso sí que valdría esa tasación de ese amigo. Siempre que forme parte de las entidades normalizadas y reconocidas para poder hacer las tasaciones que sean aceptadas.

La dación en pago de la vivienda

Una de las cuestiones más importantes que han quedado pendientes, es la dación en pago, cuando tú no puedes pagar la hipoteca qué es lo que ha venido ocurriendo durante todo este tiempo. Que al final el banco te decía bueno pues hacemos una cosa, vamos a cancelarlo yo te valoro la vivienda y al valorarte la vivienda el te la recompró y cancelamos la parte de crédito que corresponda.

El caso que se daba en la crisis era que tú habías comprado una vivienda que cuando la compraste valía 100, esa vivienda después de la crisis valía 60, y tu habías hecho  una hipoteca de 80, debías 70. Entonces el banco lo que te decía es bueno pues esta casa vale 60 y como vale 60 dice me debes 80. Bueno pues dame la casa pero me sigues debiendo el resto. Me sigues debiendo 10 o 20 así que hemos liquidado yo me quedado en la casa y me sigues debiendo dinero.

Esta es una situación que la ley hipotecaria no ha solucionado y que debería haber entrado de alguna forma clara, evidente es un negocio entre el banco y el consumidor. El banco es el que tiene más asesoramiento, es el que hace las previsiones de futuro y si en un negocio en los que están los dos va mal y pierden deben de perder los dos. Si la casa por la que han dado un crédito de 100 vale hoy 50 es evidente que el valor de la garantía se ha deteriorado. Porque así lo ha dicho el mercado, por lo tanto el banco debe perder. Esto es la gran asignatura pendiente de la ley hipotecaria.

 

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *