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Hipoteca, nulidad cláusula de vencimiento anticipado y cláusulas abusivas

vencimiento anticipado

Por vencimiento anticipado se entiende que nosotros hemos firmado un préstamo, que se tiene que devolver en cinco años. Puede ser hipotecario o no hipotecario, en 360 cuotas, supongamos que, hemos pagado 12 meses de las cuotas de devolución del préstamo y que las siguientes no las podemos pagar.

Incumplimiento del contrato

En estos casos el banco, o el prestatario, normalmente tendría la posibilidad de denunciar por incumplimiento el contrato de préstamo hipotecario o no, y declarar vencido todo el préstamo. Lo que íbamos a pagar en cinco años resulta que hay que pagarlo de un golpe. El banco hace ese requerimiento,  manda un burofax, y requiere para que se cumpla con el pago de la totalidad de lo debido.

Cláusula de vencimiento anticipado

Aunque había un plazo inicial de cinco años, esto es una cláusula de vencimiento anticipado. En nuestro derecho el código civil establece en el artículo 1124 que, los contratos deben de cumplirse en los términos en los que han sido redactados y que también debe de intentarse al máximo que esos contratos se cumplan de una forma siempre razonable. Es decir normalmente si no habláramos un contrato de préstamo en el que existe esta cláusula de vencimiento anticipado, el contrato podría pagarse por meses.

Incluso, un mes y dos meses no, y habría un cumplimiento o semi cumplimiento del contrato porque lo que dice la ley dice nuestra jurisprudencia es que los contratos sólo se pueden resolver cuando hay un incumplimiento grave que impida la finalidad del contrato.

¿Dónde se incluyen las cláusulas de vencimiento anticipado?

Por eso en los casos de préstamos se incluyen estas cláusulas de vencimiento anticipado. El tribunal supremo en una sentencia dictada del 11 de septiembre de 2019 recoge la jurisprudencia del tribunal de justicia de la unión europea sobre el vencimiento anticipado. Y es una jurisprudencia que viene a decir que cuando alguien incumple un contrato hay que tener en cuenta cuál es la realidad de ese incumplimiento.

Gravedad

Esto para que sea efectivamente grave es decir.  Hay que valorar cuál es la duración del contrato, la cantidad de dinero prestada, el tiempo que se lleva apagado, etc. Ya en la nueva ley hipotecaria se establece que dependiendo del tiempo en el cual hayas hecho una hipoteca, el banco tiene que esperarse más de tres meses. En unos casos puede esperarse seis meses, hasta cinco años de hipoteca.

Y en doce meses si son los posteriores a los primeros cinco años de la hipoteca para poder declarar vencido el contrato y es algo que se matiza en los contratos de hipoteca que se hagan a partir de junio de 2019. Pero en los anteriores y en todos los préstamos se establecían estas cláusulas de vencimiento anticipado.

Casos concretos

El caso concreto es de un hombre que había pedido un préstamo de 100 mil euros a devolver en 360 cuotas y en cierto momento no pudo devolver estas cláusulas. Si existía en su contrato una cláusula que disponía que sin necesidad de requerimiento previo alguno la caja podría dar por vencido el préstamo y exigir judicialmente la totalidad de la deuda. Tanto de las cantidades vencidas, como de las pendientes, con sus intereses, demoras, gastos y comisiones de reclamación.

Esto es una cláusula típica de vencimiento anticipado, si dejamos de declararle préstamo nos reclaman la totalidad. Pues es lo que precisamente el 11 de septiembre el tribunal supremo ha considerado que es nulo. Porque no es proporcional, no existe proporcionalidad entre el incumplimiento del contrato a un solo vencimiento. Ni tampoco probablemente entre tres o cuatro vencimientos.

Si tenemos en cuenta la totalidad del préstamo y es plenamente lógico. Imaginemos que nosotros tenemos una hipoteca a 30 años de doscientos mil euros, ya vamos pagando siete años y de repente hay uno que no podemos pagar.

¿Cuál es el porcentaje de incumplimiento de ese año? el principio sobre 30 apenas sería un 3% de incumplimiento del contrato. La pregunta es  ¿Eso es un incumplimiento grave conforme a la regulación general que se ha explicado antes?

Independencia de la libertad de pacto de ambas partes

Eso es un incumplimiento que hace imposible que el contrato se cumpla cuando lo que se intentas y lo que intenta la ley es que todos los contratos se cumplan con independencia de la libertad de pacto que tienen las partes. Pues efectivamente el tribunal supremo del 11 de septiembre de 2019 ha dicho que hay que valorarlo expresamente en cada uno de los casos.

Probablemente la mayoría de las cláusulas de vencimiento anticipado serían nulas si se hubiera firmado sobre todo hipotecas antes de la nueva ley de la regulación que establece de forma legal. Efectivamente lo que dice la ley es que como mínimo tienen que respetarse seis meses antes de poder ejecutar la hipoteca. O sea seis meses de impago antes de poder ejecutar la hipoteca es suficiente para que se considere que el contrato está incumplido.

O que no hay intención de llegar a cumplirlo y no de otras circunstancias que impiden ese cumplimiento es una sentencia importante. Pero esto significa que muchas de las ejecuciones hipotecarias serían nulas cuando lo que se reclame es la totalidad del préstamo y no solamente las cuotas vencidas. Es otra forma de ver las cosas, otra forma de actuar.

Sentencia

En estos casos y lo que viene a significar esta sentencia es que si durante ocho meses no hemos podido pagar el banco igual nos puede reclamar que paguemos esos ocho meses. Pero nosotros podríamos haber pagado el siguiente mes, y seguir cumpliendo el contrato. Probablemente en esta nueva regulación y esta nueva jurisprudencia esto no permitiría al banco quitarnos la casa o cualquier tipo de préstamo o entidad.

 

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